Pokud hledáte byt nebo dům, pravděpodobně jste už narazili na různé údaje o ploše:
🏠 Podlahová plocha: 85 m²
🏠 Užitná plocha: 102 m²
🏠 Obytná plocha: 68 m²
🏠 Zastavěná plocha: 120 m²
A možná vás napadlo:
„Tak kolik metrů vlastně kupuji?“
Právě nejasnosti kolem výměr patří mezi nejčastější důvody nedorozumění mezi kupujícími a prodávajícími.
Není výjimkou, že jeden makléř uvádí byt jako 72 m², druhý jako 78 m² a třetí dokonce jako 81 m². Přitom jde o stejnou nemovitost.
⚠️ Nejdůležitější rada na začátek
Nikdy neporovnávejte dvě nemovitosti pouze podle čísla uvedeného v inzerátu.
Nejdříve si ověřte:
👉 Jaký typ plochy je vlastně uveden?
Rozdíl může být klidně 10 až 20 m².
🏢 PLOCHY U BYTŮ
U bytů se nejčastěji setkáte s:
- Podlahovou plochou
- Užitnou plochou
- Podlahovou plochou jednotky
- Obytnou plochou
- Balkonem
- Lodžií
- Terasou
- Sklepní kójí
- Parkovacím stáním
📏 Podlahová plocha bytu
Podlahová plocha představuje součet všech místností uvnitř bytu.
Je to prostor, po kterém se můžete v bytě pohybovat.
Započítává se
✅ obývací pokoj
✅ ložnice
✅ dětské pokoje
✅ kuchyně
✅ koupelna
✅ WC
✅ chodba
✅ komora uvnitř bytu
Nezapočítává se
❌ balkon
❌ lodžie
❌ terasa
❌ sklepní kóje mimo byt
❌ parkovací stání
Příklad
Byt 3+kk:
- obývací pokoj s kuchyní: 31 m²
- ložnice: 14 m²
- pokoj: 12 m²
- koupelna: 5 m²
- WC: 2 m²
- chodba: 8 m²
Podlahová plocha:
👉 72 m²
Obrázek
🚪 Užitná plocha bytu
Užitná plocha představuje všechny prostory, které může vlastník reálně využívat.
V praxi bývá větší než podlahová plocha.
Započítává se
✅ všechny místnosti bytu
a často také:
✅ sklepní místnost určená výhradně k bytu
✅ komora mimo byt
Nezapočítává se
❌ balkon
❌ lodžie
❌ terasa
❌ parkovací stání
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 72 m²
- sklep: 3 m²
Podlahová plocha:
👉 72 m²
Užitná plocha:
👉 75 m²
Obrázek
🛋️ Obytná plocha bytu
Obytná plocha představuje pouze místnosti určené k bydlení.
Dnes se používá méně než dříve, ale stále se s ní můžete setkat.
Započítává se
✅ obývací pokoj
✅ ložnice
✅ dětské pokoje
Nezapočítává se
❌ koupelna
❌ WC
❌ chodba
❌ komora
❌ technická místnost
Příklad
Stejný byt:
- obývací pokoj s kuchyní: 31 m²
- ložnice: 14 m²
- pokoj: 12 m²
Obytná plocha:
👉 57 m²
Podlahová plocha:
👉 72 m²
Obrázek
📜 Podlahová plocha jednotky
Tento údaj najdete zejména:
- v katastru nemovitostí
- v kupních smlouvách
- v prohlášení vlastníka
Podlahová plocha jednotky bývá větší než skutečně naměřená podlahová plocha bytu.
Důvod
Do výměry se započítávají i některé konstrukce.
✅ plocha pod příčkami
✅ plocha pod nosnými stěnami
Příklad
Reálně naměřená podlahová plocha:
👉 72 m²
Podlahová plocha jednotky:
👉 75 m²
Obrázek
🌞 Balkon
Balkon vystupuje mimo obvod budovy.
Započítává se do podlahové plochy?
❌ Ne
Započítává se do užitné plochy?
❌ Ne
Uvádí se samostatně.
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 72 m²
- balkon: 6 m²
Správně:
👉 72 m² + balkon 6 m²
Obrázek
🏢 Lodžie
Lodžie je zapuštěná do konstrukce budovy.
Započítává se do podlahové plochy?
❌ Ne
Započítává se do užitné plochy?
❌ Ne
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 68 m²
- lodžie: 7 m²
Správně:
👉 68 m² + lodžie 7 m²
Obrázek
🌿 Terasa
Terasa je venkovní pobytová plocha.
Započítává se do podlahové plochy?
❌ Ne
Započítává se do užitné plochy?
❌ Ne
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 90 m²
- terasa: 25 m²
Správně:
👉 90 m² + terasa 25 m²
Obrázek
📦 Sklepní kóje
Započítává se do podlahové plochy?
❌ Ne
Může být součástí užitné plochy?
✅ Ano
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 72 m²
- sklep: 3 m²
Užitná plocha:
👉 75 m²
Obrázek
🚘 Parkovací stání
Započítává se do podlahové plochy?
❌ Ne
Započítává se do užitné plochy?
❌ Ne
Uvádí se samostatně.
Příklad
Byt:
- podlahová plocha: 74 m²
- sklep: 3 m²
- parkovací stání: 1×
Správně:
👉 74 m² + sklep 3 m² + parkovací stání
Obrázek
🏠 PLOCHY U RODINNÝCH DOMŮ
U rodinných domů se nejčastěji setkáte s:
- Podlahovou plochou
- Užitnou plochou
- Obytnou plochou
- Zastavěnou plochou
- Garáží
- Sklepem
- Balkonem
- Terasou
- Pozemkem
📏 Podlahová plocha domu
Podlahová plocha domu představuje součet všech podlaží měřených po vnitřním líci obvodových konstrukcí.
Příklad
- NP: 90 m²
- NP: 85 m²
Podlahová plocha:
👉 175 m²
Obrázek
🚪 Užitná plocha domu
Nejdůležitější údaj pro většinu kupujících.
Ukazuje prostor, který lze reálně využívat.
Započítává se
✅ obytné místnosti
✅ koupelny
✅ WC
✅ chodby
✅ komory
✅ šatny
✅ technická místnost
✅ sklep
✅ garáž integrovaná do domu
Příklad
Dům:
- podlahová plocha: 175 m²
- garáž: 25 m²
- sklep: 30 m²
Užitná plocha:
👉 230 m²
Obrázek
🛋️ Obytná plocha domu
Obsahuje pouze místnosti určené k bydlení.
Započítává se
✅ obývací pokoj
✅ ložnice
✅ pokoje
✅ pracovna
Nezapočítává se
❌ koupelny
❌ chodby
❌ garáž
❌ sklep
❌ technická místnost
Příklad
Dům:
- obytné místnosti: 150 m²
Obytná plocha:
👉 150 m²
Užitná plocha:
👉 230 m²
Obrázek
🧱 Zastavěná plocha domu
Plocha, kterou stavba zabírá na pozemku.
Měří se po vnějším obvodu stavby.
Příklad
Dům:
12 × 10 m
Zastavěná plocha:
👉 120 m²
Pokud má dvě podlaží:
Podlahová plocha:
👉 240 m²
Zastavěná plocha je stále:
👉 120 m²
Obrázek
🚗 Garáž
Samostatná garáž
Uvádí se samostatně.
Garáž v domě
Bývá součástí užitné plochy.
Nikdy není součástí obytné plochy.
Příklad
Obytná plocha:
140 m²
Garáž:
25 m²
Užitná plocha:
165 m²
Obrázek
Půdorys domu s vyznačenou garáží.
📦 Sklep
Započítává se do užitné plochy?
✅ Ano
Započítává se do obytné plochy?
❌ Ne
Příklad
Obytná plocha:
150 m²
Sklep:
40 m²
Užitná plocha:
190 m²
Obrázek
Řez domem s vyznačeným sklepem.
🌞 Balkon a terasa u domu
Stejně jako u bytů se obvykle uvádí samostatně.
Příklad
Dům:
- užitná plocha: 180 m²
- terasa: 30 m²
Správně:
👉 180 m² + terasa 30 m²
Obrázek
Rodinný dům s vyznačenou terasou a balkonem.
🌳 Pozemek
Pozemek není plocha domu.
Příklad
- zastavěná plocha: 120 m²
- podlahová plocha: 240 m²
- užitná plocha: 280 m²
- pozemek: 850 m²
Každý údaj vyjadřuje něco jiného.
Obrázek
Situace pozemku s vyznačením domu, zahrady a příjezdové cesty.
⚠️ Proč mají stejné nemovitosti různé výměry v inzerátech?
Makléř A:
👉 72 m²
Makléř B:
👉 78 m²
Makléř C:
👉 81 m²
Přitom jde o stejný byt.
Jeden uvádí pouze podlahovou plochu.
Druhý připočítal balkon.
Třetí balkon i sklep.
Proto se vždy ptejte:
Jaká plocha je vlastně uvedena?
🧠 Jak by měl vypadat kvalitní inzerát
Ideálně by měl obsahovat:
✅ podlahovou plochu
✅ užitnou plochu
✅ obytnou plochu
✅ zastavěnou plochu (u domu)
✅ pozemek
✅ balkon, lodžii a terasu samostatně
✅ sklep a garáž samostatně
📘 A pokud se chystáte nemovitost prodávat, stáhněte si zdarma také průvodce:
