Dědické řízení je pro mnoho lidí náročná životní situace, kterou navíc komplikuje nutnost řešit administrativní záležitosti, jako je odhad nemovitosti, notářské poplatky a daň z příjmu. Jako profesionální realitní makléř v oblasti nemovitostí vím, že správné pochopení těchto procesů vám může ušetřit nemalé finanční prostředky. Pojďme se podívat na to, jak efektivně pracovat s odhadem nemovitosti pro dědické řízení.
Odhad nemovitosti je stěžejní pro stanovení hodnoty dědictví, od které se odvíjí výše notářských poplatků. Je důležité si uvědomit, že v České republice se daň z nabytí nemovitých věcí v souvislosti s dědictvím již neplatí. Nicméně, prodej zděděné nemovitosti může podléhat dani z příjmu.
Notářské poplatky jsou stanoveny procentuálně z hodnoty dědictví. Zjednodušeně platí, že čím vyšší je hodnota dědictví, tím vyšší jsou notářské poplatky. V souvislosti s odhadem nemovitosti pro dědické řízení se proto často objevuje otázka, zda je výhodnější mít odhad co nejnižší.
Příklad 1: Nižší odhad = nižší notářské poplatky
Představte si, že dědíte byt a jeho tržní hodnota je 5 milionů korun. Pokud necháte vypracovat odhad například na 4,5 milionu korun (samozřejmě v rámci reálných mezí, aby odhad nebyl zpochybněn), vaše notářské poplatky budou vypočítány z nižší částky. To vám může ušetřit tisíce korun na poplatcích notáři.
Je ale nižší odhad vždy výhodný? Ne tak docela!
Tato strategie má své úskalí, pokud plánujete zděděnou nemovitost v dohledné době prodat. Důvodem je daň z příjmu.
Vypracuji podrobný dokument s analýzou trhu, který usnadní vyřízení dědického řízení.
Prodej zděděné nemovitosti může podléhat dani z příjmu. Klíčové je zde pochopit koncept časového testu.
Kdo a kdy se stane plátcem daně z příjmu?
Plátcem daně z příjmu se stáváte v případě, že prodáte zděděnou nemovitost, a nesplňujete jednu z podmínek pro osvobození od daně.
Jak funguje časový test?
Časový test je doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit (nebo v případě dědictví počítat i dobu, po kterou ji vlastnil zůstavitel), aby byl příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu.
DŮLEŽITÁ ZMĚNA OD 1. 1. 2021:
Pro nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020 platí pětiletý časový test.
Pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 platí desetiletý časový test.
Toto je zásadní rozdíl, na který je potřeba pamatovat!
Dědictví v přímé linii nebo manžely:
Pokud dědíte nemovitost po zůstaviteli, který byl příbuzným v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo po manželovi/manželce, započítává se do časového testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Příklad: Zdědili jste nemovitost po rodičích, kteří ji vlastnili 15 let. I když jste se stali vlastníky nemovitosti teprve nedávno (po dědickém řízení), časový test je splněn (protože 15 let je více než 10 let) a prodej je od daně osvobozen.
Pozor: U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 se započítávalo pětileté období. Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 se započítává desetileté období.
Dědictví od jiných osob (mimo přímou linii a manžely):
Pokud dědíte nemovitost od jiných osob (např. sourozenci, strýcové, tety), časový test se počítá až od okamžiku, kdy se stanete jejím vlastníkem (tj. od právní moci usnesení o dědictví). Doba vlastnictví zůstavitele se v tomto případě nezapočítává!
V tomto případě musíte nemovitost vlastnit alespoň 10 let (pokud byla nemovitost nabyta od 1. 1. 2021), abyste byli osvobozeni od daně z příjmu. Pokud byla nemovitost nabyta zůstavitelem před 1. 1. 2021, pak by platil pro vaše vlastnictví 5letý test (pokud byste ho však museli plnit sami).
Další možnosti osvobození od daně
Trvalé bydliště: Pokud jste měli v prodávané nemovitosti trvalé bydliště po dobu alespoň dvou let bezprostředně před prodejem, jste od daně z příjmu osvobozeni. Tato podmínka platí bez ohledu na délku vlastnictví a datum nabytí.
Použití peněz na uspokojení bytové potřeby: Pokud získané peníze z prodeje zděděné nemovitosti použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby (např. koupě nového bydlení, výstavba domu, rekonstrukce), můžete být od daně osvobozeni. Musí se tak stát do jednoho roku od prodeje nebo jeden rok před prodejem. Tento záměr musíte oznámit finančnímu úřadu.
Vypracuji podrobný dokument s analýzou trhu, který usnadní vyřízení dědického řízení.
Nyní se dostáváme k jádru věci – kdy je výhodné mít odhad nižší a kdy naopak vyšší.
Příklad 2: Vyšší odhad = nižší daň z příjmu (pokud nesplňujete časový test)
Představte si, že jste zdědili byt po bratranci (nejde o přímou linii) a chcete ho prodat hned po dědickém řízení. Nemovitost byla bratrancem nabyta v roce 2022. V tomto případě se na vás nevztahuje započítání doby vlastnictví zůstavitele, a tedy s největší pravděpodobností nesplníte desetiletý časový test.
Odhad nemovitosti pro dědické řízení je 4 miliony korun.
Prodejní cena bytu je 5 milionů korun.
Váš zdanitelný příjem je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost nabyli (v tomto případě hodnota odhadu pro dědické řízení). Tedy 5 milionů - 4 miliony = 1 milion korun. Z této částky zaplatíte daň z příjmu (standardně 15 % pro fyzické osoby).
Pokud byste v tomto případě měli odhad pro dědické řízení vyšší, například 4,8 milionu korun, váš zdanitelný příjem by byl jen 200 tisíc korun (5 milionů - 4,8 milionu), a zaplatili byste tedy výrazně nižší daň.
Doporučení:
Pokud víte, že zděděnou nemovitost budete prodávat v brzké době a je pravděpodobné, že nesplníte časový test (např. dědíte od vzdálenějšího příbuzného, nebo nemovitost byla nabyta zůstavitelem po 1. 1. 2021 a sami ji nebudete držet 10 let), může být výhodnější nechat vypracovat vyšší odhad pro dědické řízení. Vyšší odhad sice může znamenat mírně vyšší notářské poplatky, ale potenciální úspora na dani z příjmu může být mnohem významnější.
Pokud splňujete časový test (např. dědíte od rodičů a zůstavitel vlastnil nemovitost dostatečně dlouho), nebo pokud víte, že nemovitost budete držet déle než 10 let (případně 5 let pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020), pak můžete zvážit spíše nižší odhad s cílem minimalizovat notářské poplatky, jelikož daň z příjmu vás v takovém případě nebude trápit.
Správné nastavení odhadu nemovitosti v dědickém řízení je klíčové pro optimalizaci vašich nákladů. Vždy si ověřte datum nabytí nemovitosti zůstavitelem, abyste správně určili délku časového testu (5 nebo 10 let)! Také je vždy dobré konzultovat svou konkrétní situaci s odborníkem – realitním makléřem, notářem nebo daňovým poradcem. Díky tomu si zajistíte, že vaše rozhodnutí budou v souladu s platnou legislativou a povedou k co největším úsporám.
Máte dotazy ohledně odhadu nemovitosti nebo prodeje zděděné nemovitosti? Neváhejte se na mě obrátit!
Dědické řízení je pro mnoho lidí náročná životní situace, kterou navíc komplikuje nutnost řešit administrativní záležitosti, jako je odhad nemovitosti, notářské poplatky a daň z příjmu. Jako profesionální realitní makléř v oblasti nemovitostí vím, že správné pochopení těchto procesů vám může ušetřit nemalé finanční prostředky. Pojďme se podívat na...
Chystáte se koupit nemovitost, nebo ji vlastníte a řešíte sousedské vztahy či přístup k pozemku? Pak jste se pravděpodobně setkali s pojmem věcné břemeno. Co to vlastně je, kdy se používá a jak se zřizuje? Pojďme se na to podívat podrobněji.
V dnešní době, kdy internet hraje prim v rozhodování o zásadních životních krocích, je účinná propagace nemovitosti klíčová pro úspěšný a rychlý prodej. Zapomeňte na časy, kdy stačilo vyvěsit inzerát do okna realitní kanceláře. Pokud chcete oslovit široké spektrum potenciálních kupců a prodat svou nemovitost za co nejlepší cenu, vlastní webová...
Prodej nemovitosti je významný krok, který vyžaduje pečlivou přípravu a strategické plánování. Jedním z klíčových faktorů úspěchu je správné načasování a efektivní inzerce. V tomto článku se podíváme na to, kdy má inzerce nemovitosti největší dopad a jak ji úspěšně inzerovat.